리츠란?
이번 글에서는 증시에 상장된 리츠 회사에 대해 알아보겠습니다.
리츠란 'REITs(Real Estate Investment Trusts)'를 의미하며, 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 투자상품입니다. 부동산에 투자하기 위해서는 큰 금액이 필요합니다. 혹은 은행 대출 등 레버리지를 이용하여 투자하는 것이 일반적입니다. 이 때문에 큰돈을 가지고 있지 않으면 대출이라는 위험을 감수하고 투자를 진행해야 합니다. 반면 리츠는 소액 투자자들을 대상을 펀드를 조성하여 부동산에 투자하는 것을 의미합니다. 모인 자금을 부동산에 직접 투자하는 것이 아닌, 부동산에 투자하는 회사의 주식을 구입하는 것이라고 생각하시면 될 것 같습니다.
따라서 조성된 자금으로 부동산에 투자를 하게 되면 발생한 이익을 투자자들에게 배당하는 구조입니다. 리츠는 부동산 투자회사법에 의거 배당 가능 이익의 90%(자기 관리 리츠의 경우 50%) 이상을 주주들에게 배당할 것을 의무화하고 있습니다. 때문에 저금리 시대에 높은 수준의 배당을 얻을 수 있고, 부동산 시세 차익에 따른 주가 상승도 기대할 수 있는 종목입니다. 부동산 펀드의 경우 자금 운용기간이 꽤 길고(3년 이상) 환매 신청을 통해 투자 금액을 회수하는 등 유동성에 있어서 불편한 점이 많지만, 리츠 자산은 주식의 형태로 증시에 상장되어있기 때문에, 투자금 회수 및 유동성 확보가 굉장히 편리합니다.
리츠 주식 상장 초기에는 소액으로도 부동산 투자가 가능하다는 점 때문에 리츠 투자 열풍이 불고, 리츠 주식의 주가 역시 높은 성장세를 보였습니다. 올해 코로나 사태 이후 열기가 사그라들고 조금씩 안정을 찾게 되면서, 최근에는 고점 대비 주가가 어느 정도 하락하는 모습을 보여주고 있습니다.
리츠의 종류
리츠의 종류에는 크게 세 가지가 있습니다.
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자기 관리 리츠 : 5명 이상의 자산운용 전문가를 포함하여 임직원을 고용하고 투자운용을 직접 진행하는 리츠
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위탁관리 리츠 : 모인 투자금을 직접 운용하는 것이 아닌 자산관리회사에게 다시 한번 위탁하여 펀드를 운용하는 리츠
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기업구조조정 리츠 : 투자금을 자산관리회사에게 맡긴다는 점은 동일하지만, 주요 투자 대상이 기업의 구조조정용 부동산으로 정해져 있는 리츠. 기업구조조정용 부동산은 매각대금의 절반 이상을 기업의 부채를 상환하는 데 쓰이는 매물을 의미합니다.
국내에 모든 리츠회사는 총 220여 개가 운영되고 있습니다. 자산규모 기준으로 국내 대다수 리츠는 '위탁관리 리츠'로, 전체 91%를 차지하고 있습니다. 기업구조 조정리 츠가 8%, 자기 관리 리츠가 1% 규모를 차지하고 있습니다. 투자 자산별로는 주택이 61%, 오피스(사무실)가 25%, 리테일(물류)이 9%의 비중을 차지하고 있습니다. 2018년 기준 평균 배당수익률은 8.5%를 기록하고 있습니다.
국내에 상장된 리츠 목록(7.19 기준)
| 리츠 종류 | 상장일 | 주요자산 | 배당기준월 | 배당내역 | |
| 에이리츠 | 자기관리리츠 | 2011.07.14 | e편한세상 문래, 왕십리KCC스위첸, 영등포구청역 계룡리슈빌, 영등포 메이준2011 등 | 12월 | 6.07% |
| 케이탑리츠 | 자기관리리츠 | 2012.01.31 | 쥬디스 태화, AJ빌딩, 미원빌딩, 서초빌딩 등 | 12월 | 2.59% |
| 모두투어리츠 | 자기관리리츠 | 2016.09.22 | 홈플러스 5개지점, 스타즈호텔 명동 1,2호점, 스타즈호텔 동탄점 등 | 12월 | 2.95% |
| 이리츠코크렙 | 기업구조조정리츠 | 2018.06.27 | NC백화점 야탑점, 뉴코아 일산점, 뉴코아 평촌점, 2001아울렛 분당점 등 | 6월, 12월 | 6.59% |
| 신한알파리츠 | 위탁관리리츠 | 2018.08.08 | 판교 크래프톤 타워(크래프톤, 네이버 임차), 용산 더 프라임 등 | 3월, 9월 | 4.63% |
| 롯데리츠 | 위탁관리리츠 | 2019.10.30 | 롯데백화점 강남, 구리, 광주, 창원점 롯데마트 의왕, 서청주, 청주, 대구율하점 등 |
6월, 12월 | 6.04% |
| NH프라임리츠 | 위탁관리리츠 | 2019.12.05 | 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성화재 서초사옥, 잠실 SDS타워, 당산타워, 청남빌딩 등 | 5월, 11월 | 5.77% |
이외에도 맥쿼리인프라 리츠 역시 국내 증시에 상장되어 있으니 참고하시기 바랍니다.
리츠 별로 투자하는 자산군, 배당률, 배당 기준일 등이 각기 상이합니다. 오피스 건물, 주거용 아파트, 대형 매장, 호텔, 사옥 등이 있습니다. 최근 코로나 사태와 비대면 및 이커머스 산업의 발전으로 인해 오프라인 쇼핑몰의 위상이 변화하고 있습니다. 롯데 리츠와 같이 대형 유통매장에 투자하고 있는 리츠는 약간 위험하지 않을까 생각합니다.
이와 반대로 네이버, 게임 등 비대면의 주요 수혜업종인 IT산업군 대상 리츠도 존재합니다. 신한 알파 리츠의 경우 네이버, 크래프톤(배틀그라운드 개발회사) 등 최근 떠오르는 기업들이 입주해 있는 빌딩에 투자하고 있는 리츠입니다. 공실률이 가장 적은 편입니다.
호텔 등 관광용 부동산을 주요 투자자산으로 운영하고 있는 모두투어 리츠도 존재합니다. 코로나 19로 인해 여행업이 가장 많은 영향을 받게 되었는데, 해당 내용 역시 잘 판단하시기 바랍니다.
정부에서 운영하고 있는 리츠 정보시스템입니다. 리츠 회사가 소유하고 있는 부동산의 입지는 어떠한지, 공실률은 얼마나 되는지, 자산규모는 어느 정도인지 등 주요한 정보들이 안내되어 있는 사이트입니다. 투자 시 참고하시기 바랍니다.
*투자는 본인의 책임이며, 이 글은 권유나 추천이 아닌 필자의 의견입니다. 참조용으로 사용하시기 바라며, 보다 자세한 검색과 공부를 통해 결정하시기 바랍니다!
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